Imaginons un scénario courant : vous découvrez un appartement qui correspond parfaitement à vos attentes. Mais en consultant l'acte de vente, vous constatez un écart significatif entre la surface habitable annoncée et la surface Carrez. Cette situation, fréquente lors de l'achat immobilier, soulève des questions importantes.
La surface carrez : une mesure officielle et obligatoire
La surface Carrez est une mesure officielle et obligatoire pour tous les biens à usage d'habitation en France. Elle correspond à la superficie des pièces principales, c'est-à-dire celles ayant une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre. Cette mesure est une donnée cruciale car elle a un impact direct sur le prix du bien, les frais de notaire et les impôts locaux.
Calcul de la surface carrez
Le calcul de la surface Carrez suit des règles précises :
- Les murs sont mesurés du bord intérieur, sans inclure l'épaisseur des murs.
- Les surfaces des balcons, terrasses, garages et caves ne sont pas prises en compte dans le calcul.
- Les cloisons amovibles, même sans murs porteurs, sont incluses dans la mesure.
Prenons l'exemple d'un appartement de 70 m² Carrez : cette surface comprendra la superficie de toutes les pièces habitables comme le salon, la cuisine, les chambres, la salle de bain, les toilettes. En revanche, les balcons, caves et garages ne sont pas intégrés à la surface Carrez.
Importance de la surface carrez
La surface Carrez est mentionnée obligatoirement dans l'acte de vente et a une influence directe sur le prix du bien immobilier.
- Prix de vente : Un appartement de 80 m² Carrez sera généralement plus cher qu'un appartement de 65 m² Carrez.
- Frais de notaire : Les frais de notaire sont calculés sur la base de la surface Carrez. Un appartement de 90 m² Carrez engendrera des frais de notaire plus élevés qu'un appartement de 75 m² Carrez.
- Impôts locaux : La taxe foncière et la taxe d'habitation sont également calculées en fonction de la surface Carrez. Un appartement de 100 m² Carrez impliquera des impôts locaux plus importants qu'un appartement de 80 m² Carrez.
- Revente : La surface Carrez est un facteur déterminant pour la revente d'un bien. Un appartement avec une grande surface Carrez aura une valeur de revente supérieure à un appartement avec une surface Carrez plus petite.
La surface habitable : une notion plus flexible
La surface habitable est une notion plus large et flexible que la surface Carrez. Elle prend en compte la superficie des pièces effectivement utilisables, y compris les surfaces annexes comme les balcons, terrasses, caves et garages, sous certaines conditions.
Calcul de la surface habitable
La surface habitable inclut les éléments suivants, à condition qu'ils répondent à des critères spécifiques :
- Les pièces principales avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre.
- Les pièces annexes (balcons, terrasses, caves, garages) ayant une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre et une superficie minimale de 3 m².
- Les combles aménagés, à condition qu'ils aient une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre sur au moins la moitié de leur surface.
- Les vérandas fermées et chauffées, à condition qu'elles soient accolées à l'habitation principale et qu'elles aient une superficie minimale de 3 m².
Différences avec la surface carrez
La surface habitable peut inclure des éléments comme les balcons, les terrasses, les caves et les garages, si ceux-ci répondent aux critères mentionnés. La surface Carrez ne prend pas en compte ces éléments.
Par exemple, un balcon de 12 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre sera comptabilisé dans la surface habitable, mais pas dans la surface Carrez. Un garage de 15 m² aménagé et chauffé, avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre, sera également inclus dans la surface habitable.
Les pièges à éviter : différences et contradictions
Il est crucial de comprendre les différences entre la surface Carrez et la surface habitable pour éviter les pièges potentiels lors d'un achat immobilier.
Différences d'interprétation
Il arrive fréquemment que les vendeurs annoncent une surface habitable supérieure à la surface Carrez. Cette différence peut provenir de différentes interprétations des critères de calcul de la surface habitable.
- Certaines pièces annexes, comme un balcon non couvert ou une cave non aménagée, peuvent être incluses dans la surface habitable par certains vendeurs, mais pas par d'autres.
- La surface habitable est parfois calculée de façon approximative, sans tenir compte de tous les critères.
Ecarts significatifs
Un écart significatif entre la surface Carrez et la surface habitable doit vous alerter.
Par exemple, un appartement avec une surface Carrez de 75 m² et une surface habitable annoncée de 90 m² peut suggérer que des éléments comme un balcon ou un garage ont été inclus dans le calcul de la surface habitable. Il est important de vérifier la cohérence des surfaces et de demander les justificatifs des calculs.
Conseils pour éviter les pièges
- Lors de la visite d'un bien immobilier, munissez-vous d'un mètre ruban et mesurez les pièces pour vérifier la cohérence avec les surfaces annoncées.
- Demandez à voir le plan de l'appartement et vérifiez la surface Carrez mentionnée dans l'acte de vente.
- Posez des questions précises au vendeur ou à l'agent immobilier concernant les calculs de surface habitable.
- N'hésitez pas à solliciter l'avis d'un professionnel de l'immobilier pour une expertise indépendante.
Surface carrez vs surface habitable : quelles conséquences pour votre achat ?
Les différences entre la surface Carrez et la surface habitable ont des conséquences importantes pour votre achat immobilier. Il est crucial de les prendre en compte lors de votre décision.
Impacts sur le prix de vente
La surface Carrez sert de base pour le calcul du prix de vente. Un bien avec une grande surface Carrez sera généralement plus cher qu'un bien avec une petite surface Carrez.
Par exemple, deux appartements identiques, l'un avec une surface Carrez de 80 m² et l'autre de 70 m², auront un prix de vente différent, même si les deux appartements ont un balcon de 10 m² chacun. Le prix de vente sera influencé par la différence de surface Carrez.
La surface habitable peut également influencer le prix de vente, mais dans une moindre mesure. Un appartement avec une surface habitable plus importante sera généralement plus attractif et peut justifier un prix légèrement plus élevé. Cependant, la surface Carrez reste le principal élément pris en compte pour la fixation du prix de vente.
Impacts sur les charges de copropriété
Les charges de copropriété sont généralement calculées en fonction de la surface Carrez. Un bien avec une grande surface Carrez aura des charges de copropriété plus élevées que un bien avec une petite surface Carrez.
Par exemple, un appartement de 90 m² Carrez aura des charges de copropriété plus importantes qu'un appartement de 80 m² Carrez, même si les deux appartements ont une surface habitable équivalente. La surface habitable n'a généralement pas d'impact direct sur les charges de copropriété.
Impacts sur la revente
La surface Carrez est un élément clé pour la revente du bien. Un bien avec une grande surface Carrez sera généralement plus facile à revendre et à un prix plus élevé qu'un bien avec une petite surface Carrez.
La surface habitable peut également influencer la demande et le prix de vente, mais dans une moindre mesure. Un appartement avec une surface habitable plus importante peut être plus attractif pour les acheteurs potentiels, ce qui peut justifier un prix de vente légèrement plus élevé. Cependant, la surface Carrez reste un facteur déterminant pour la revente.
Avant de vous engager dans un achat immobilier, il est essentiel de bien comprendre les différences entre la surface Carrez et la surface habitable, et leur impact sur votre décision.
